Cuando usted y yo contamos con una propiedad que aspiramos convertir en un proyecto, muchas veces desconocemos de todos los aspectos que debemos tener presentes para determinar la viabilidad de un proyecto. Muchas veces pensamos en el valor de la propiedad versus el retorno de la inversión incurrida; pensamos en lo atractivo de la ubicación de la misma y de la capacidad que me puede brindar el espacio que uno visualiza pudiera desarrollarse. Pero no nos viene directamente a la mente un tema que tiende a ser determinante a la hora de dar pie al comienzo de un proyecto o de una obra: LOS PERMISOS.
Los permisos son requeridos a la hora de poder iniciar una obra, para poder operar una actividad, para obtener financiamiento, pero sobre todo para garantizar que se pasó por un proceso en el cual se valida la seguridad y el bienestar de quien va a disfrutar de la propiedad.
Para hablar del tema de los permisos, primero debemos entender la raíz de dónde surge la necesidad de estos trámites. En este artículo pretendemos arrojar un poco de luz en general sobre:
1. El ordenamiento territorial y su impacto sobre la forma de hacer proyectos en Puerto Rico
2. La diversidad de trámites requeridos para demostrar viabilidad y cumplimiento con las leyes, normas y reglamentos aplicables.
3. Una observación sobre hacia dónde se deben dirigir los esfuerzos para un manejo más eficiente y efectivo de los permisos en Puerto Rico.
4. El ordenamiento territorial y su impacto en la forma de hacer proyectos en Puerto Rico
En Puerto Rico, al igual que en otras jurisdicciones, contamos con una estructura política y socioeconómica que supone el establecimiento de un ordenamiento del territorio. Esta estructura debe obedecer en esencia el colocar nuestros recursos conforme a las necesidades y demandas de nuestra ciudadanía. El ordenamiento territorial debe perseguir el encontrar un balance entre las normas, leyes y reglamentos para que se promueva la creación de oportunidades que redunden en el bienestar y progreso a todos que residimos y hacemos negocios en esta tierra. Esto sin descuidar la protección de nuestros recursos naturales y ambientales.
En Puerto Rico el ente protagónico en el tema del ordenamiento territorial lo es la Junta de Planificación (JP). La JP es quien dirige a nivel estatal todos los planes de desarrollo y uso de terrenos a través de sus instrumentos de trabajo que son los reglamentos de planificación, siendo el más abarcador en diversos aspectos relacionados al tema el Reglamento Conjunto.
El Reglamento Conjunto (RC) es un documento que intenta consolidar la interacción de todas partes que tienen que ver con las regulaciones sobre los usos de terrenos, las construcciones y la operación de diversas actividades que entran dentro del espectro doméstico y de actividad comercial privada hasta los manejos de infraestructura y facilidades públicas. En pocas palabras, el RC nos indica qué podemos hacer y dónde lo podemos hacer. Para ello, se organiza una estructura descriptiva del suelo, la cual se divide en dos partes esenciales: la clasificación del suelo y la calificación del suelo (antes zonificación).
La primera (clasificación), describe las capacidades subyacentes a la superficie, a lo que pretende traducir grosso modo qué familia de usos se le pudiera permitir según el impacto que se le pueda permitir como recurso natural. Comienza desde un Suelo Urbano (SU) que es un suelo ya impactado y desarrollado, el cual permite toda una diversidad de usos esenciales hasta llegar a usos de carácter industrial, y termina con suelos rústicos especialmente protegidos (SREP), los cuales están designados para asegurar un buen manejo y preservación de nuestros recursos naturales.
Mientras que la segunda (calificación/zonificación) describe, en un formato que configura diversos distritos, la traducción de lo que resulta entre la capacidad del suelo y la realidad de lo que ocurre en la superficie. Su propósito es el establecer de forma más detallada los usos específicos y los parámetros de diseño aplicables a estos distritos. Aquí vamos a encontrar que se trabaja mucho con las densidades, alturas, áreas de construcción y, subyacente a eso, los requerimientos de infraestructura vial y de otras utilidades.
Dentro del tema de desarrollo de proyectos y permisos, además de saber dónde y qué puedo hacer sobre un terreno o en una propiedad, también debo saber cómo lo puedo hacer. Para ello existe una familia de códigos de construcción conocida como los Puerto Rico Codes 2018, basados en los códigos base del International Code Council (ICC). Estos códigos manejan en 10 tomos el cómo aplicar los estándares de la industria de la construcción y de la seguridad de un edificio o facilidad conforme al uso propuesto y las características físicas de la propiedad existente o propuesta. Los códigos de construcción son documentos que requieren revisión continua y la evaluación dinámica para que se actualice conforme a los estándares vigentes. El propósito principal de estos códigos es proteger la vida y seguridad de los ocupantes.
Habiendo explicado estos aspectos básicos, podemos entrar a lo próximo: ¿para qué son los permisos? Los permisos no son otra cosa que los instrumentos de evaluación y adjudicación de cada una de las actividades que se van a llevar a cabo dentro de alguna propiedad pública o privada, ya sea de desarrollo de bienes raíces (incluyendo las segregaciones), construcción o de operación. Para que un proyecto o desarrollo demuestre que está cumpliendo con las leyes, normas y reglamentos vigentes, debe pasar un proceso adjudicativo que puede incluir diversos trámites dependiendo de la escala y el impacto del proyecto.
Estos trámites se dividen en varias categorías, pero predominantemente funcionan dentro de estas cuatro categorías:
1. Determinaciones de Cumplimiento Ambiental y Permisos de Medioambiente – Este grupo se subdivide en la evaluación previa de una acción propuesta, que es el cumplimiento ambiental. Esta mide el impacto de nuestra obra y operación de actividades de nuestro proyecto sobre nuestra naturaleza y nuestro medioambiente. Mientras que los permisos de medioambiente atienden los aspcetos de control y protección del ambiente durante la operación de una obra en construcción o un uso permanente que requiera de ciertas protecciones adicionales.
2. Consultas – Esta familia de trámites evalúa solicitudes en donde se proponen proyectos o actividades donde el proyecto tenga alguna característica que refleje variaciones, ya sea en el uso del terreno, como en sus parámetros de diseño.
3. Recomendaciones – Este grupo recoge todo lo que son los comentarios de las agencias concernidas, tanto de infraestructura como ambiental.
4. Permisos – Atiende los trámites que advienen con determinaciones finales para acciones relacionadas a segregaciones, construcciones y usos de terrenos en general.
Dentro del marco legal que rige el tema de permisos, hay unas delegaciones de poder y facultades otorgadas a diversas agencias, siendo la entidad gubernamental líder la Secretaría Auxiliar de Permisos del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC). A esta secretaría se le conoce por su nombre original, la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe). La OGPe es quien tiene a su cargo el manejo de la plataforma que consolidad el sistema unificado de permisos, con una interacción 100% digital entre el solicitante y el personal que evalúa los trámites. El Secretario Auxiliar de la OGPe tiene la responsabilidad de velar que se mantenga en función este sistema de permisos y a su vez tiene el cargo de Oficial de Edificabilidad (Building Official), figura de mayor rango y autoridad sobre el manejo e interpretación de nuestros códigos de construcción. En la estructura de permisos también existen varios municipios y consorcios que, en virtud del Código Municipal han creado sus propias oficinas de permisos. Añádanle a esto las figuras del Profesional Autorizado y el Inspector Autorizado, quienes están debidamente acreditados para otorgar permisos de carácter ministerial (o sea que no sufren de restricciones reglamentarias). Y por último, pero no menos importante, hay que incluir todas las agencias concernidas que tienen la responsabilidad de comentar y hacer recomendaciones a los proyectos (vea ilustración #1).
Debido a la complejidad del tema de manejo de permisos, especialmente cuando la naturaleza del proyecto obliga a consultar a distintas agencias, en ocasiones un proyecto de desarrollo nos puede tomar entre uno a dos años en procesos de consultas y cumplimiento ambiental. De ahí se comienza a observar cómo los diseños se van ajustando a las exigencias de cada agencia concernida y a los acuerdos tomados mediante consultas. Este ambiente que algunas personas lo sienten como maratónico implica que para invertir en desarrollo hay que tomar en consideración muchas variables que pueden descarrilar la viabilidad financiera de un proyecto. Lo que en ocasiones culmina desalentando al inversionista y echando a un lado la posibilidad de hacer proyectos de alta necesidad como lo es la construcción de viviendas para la clase media, por ejemplo.
Durante el proceso de redacción tuvimos la oportunidad de dialogar con el Secretario Auxiliar de Permisos, Norberto Almodovar Velez, quien compartió con nosotros algunas de las iniciativas que se están tomando para mejorar el proceso de permisos. Se nos planteó la necesidad de aumentar la plantilla de personal técnico y sus mejoras salariales, las iniciativas para mejorar los productos del Permiso Unico (PU) y el Permiso Unico Incidental (PUI), de manera que sean más amigables y ágiles, cada uno en su renglón particular.
Además de esta entrevista pudimos leer un documento que nos proveyó el DDEC, el cual se titula “Informe Final del Task Force para la Simplificación del Sistema de Permisos de Puerto Rico”, con fecha del 31 de octubre de 2025. En el mismo se plantean varias soluciones las cuales se resumen en 17 asuntos que proponen atender.
Quien les escribe lleva unos 30 años atendiendo estos temas relacionados al “Mundo de los Permisos” y siempre llegamos a la misma conclusión:
Debemos revisar de cero nuestro plan de uso de terrenos y reformar la reglamentación, a los fines de que se recojan las necesidades reales de cada sector que compone nuestro país. Esto implica hacer una radiografía de las otorgaciones de permisos durante los pasados años y las tendencias de desarrollo socio-económico en Puerto Rico. Esto le va a ayudar a la JP a definir el norte de los planes a corto, mediano y largo plazo de nuestra jurisdicción y puede ayudar a enfocar hacia dónde se deben alinear nuestros recursos.
El Reglamento Conjunto es un instrumento vivo dado que es de aplicabilidad continua. El mismo puede y debe ser transformado en una especie de código con tomos que puedan ser trabajados como documentos de referencia cruzada, al igual que lo son los códigos de construcción. Se deben simplificar los términos y definiciones relacionadas a los usos de terrenos para que se puedan superar las posibles contradicciones a la hora de adjudicar actividades que son similares y compatibles dentro de los distritos que definen los usos.
La educación es amiga del crecimiento. Hace falta implementar un programa permanente de educación continua por parte de la OGPe estructurados para atender a todos los sectores, permitiendo un entendimiento claro y universal de los tramites y servicios. La estandarización de los procesos y la uniformidad adjudicativa. Es importante que el proceso de permisos cuente con un sistema que no de espacio a la ambigüedad de datos. Hay que eliminar la incertidumbre dentro del proceso. La eliminación de requerimientos duplicados o replicados. Este asunto puede ser agenciado si toda la información del trámite puede ser poblada con trámites relacionados durante etapas previas a la solicitud. Todo interconectado. Lograr que todas las agencias concernidas puedan trabajar dentro del sistema sus casos o que mediante programación puedan interconectarse, para evitar la duplicidad de esfuerzo y para que la información no se atrase por falta de transferencia de datos. Mas poder real al funcionario. Exigir que los representantes de las agencias concernidas que atienden las recomendaciones tengan poder decisional.
Con tan solo éstas recomendaciones lo que deseamos hacerle saber a nuestros lectores es que, su proyecto actualmente se puede viabilizar siempre y cuando se haga el ejercicio correcto y no se omitan trámites que son necesarios para que se cumpla con la ley y sus instrumentos reglamentarios.
La necesidad de mejorar desde su fundamento el Plan de Uso de Terrenos, el Reglamento Conjunto y el proceso de permisos es vital para que nuestro país no se estanque en su proceso de desarrollo económico y en la justa provisión de bienes y servicios. A la hora de mejorar nuestro proceso de permisos, no se deben atender los retos de manera individual ni arbitraria, sino de forma sistémica. Cada asunto que se desee implementar debe tener comunicación coherente con los demás temas y subtemas que se pueden ver afectados por los cambios y mejoras. No se puede progresar improvisando. No se puede vivir con programas de 4 años. La educación es fundamental para todos por igual. Debemos hablar en un mismo idioma… hace falta unidad de propósito como un solo pueblo que somos. Necesitamos lograr que todos los sectores se involucren en un proceso de reforma, el cual vele por acelerar la manera de otorgar permisos, sin menoscabar ni descuidar la protección de nuestro suelo y nuestro ambiente.
Hay que hacer todo lo que esté a nuestro alcance para que Puerto Rico crezca y sea un modelo a seguir.
Carlos es un experimentado ingeniero civil y ambiental con 30 años de experiencia en gestión de proyectos, desarrollo de terrenos, consultoría ambiental y permisos. Ha ocupado diversos cargos, entre ellos Principal en Projects and Solutions PSC y Subdirector Ejecutivo de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico.
Educación:
Bachillerato en Ciencias en Ingeniería Civil, UPR–RUM, con estudios menores en psicología.
Certificaciones y capacitaciones clave:
- Curso Certificado de Manejo de Inundaciones de FEMA
- Curso de Preparación para la Certificación PMP (Project Management Professional)
- Certificaciones OSHA
- Capacitación en gestión de proyectos
- Certificación EPA CPG | SWPPP, entre otras.
Afiliaciones profesionales:
- Miembro activo del Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico (CIAPR)
- Miembro de la Sociedad de Ingenieros de Puerto Rico
- United States Green Building Council (USGBC)
- Urban Land Institute
- Asociación de Constructores de Puerto Rico, entre otras.
