Dada la realidad del mercado de vivienda, elaumento de costos de materiales de construcción, altas tasas de intereses,inflación, arbitrios de construcción, el IVU, la aplicación de nuevos arancelesy los costos gubernamentales aplicados ala construcción, el pasado 2 de julio de 2025 se aprobó la Ley número 100, para enmendar y actualizar variasdisposiciones de la Ley número 47 del 26 de junio de 1987 conocida como “Ley de Coparticipación del Sector Público y Privado para la NuevaOperación de Vivienda’’, mejor conocida como la Ley de Vivienda de InterésSocial.
Con esta iniciativa se persigue que más familiastengan acceso a una vivienda asequible, agrupándose en una sola categoría lasunidades de intereses social y de clase media definida ahora como Viviendade Alto Impacto Social, Económico y para la Re-Población de Puerto Rico,que en caso de venta serán las unidades con un precio de venta máximo que noexceda el límite de precio según fijado por la Federal Housing Administration (FHA)según el municipio donde ubique la misma. También define familias o personas declase media o de ingresos bajos o moderados, que no posean una vivienda propiay los ingresos anuales no excedan lo establecido por los programas de interéssocial y lo determinado por el reglamento conforme a la Ley. Tanto los límitesen ingresos como los costos máximos de estas viviendas podrán ser establecidosy luego revisados anualmente por el secretario del Departamento de la Vivienda.Este Departamento podrá conceder dispensas ordinarias de hasta un veinticinco porciento para ajustar el precio de venta máximo, acreditando los fundamentosespecíficos y objetivos que justifiquen esa variación, estas especificacionesdeben establecerse por reglamento.
Al ampliar el precio de la vivienda que seconsidera de Alto Impacto Social por encima de los limites antes existentes(aproximadamente $145,000) se atempera a la realidad del mercado actual demanera que se pueda construir con incentivos para el desarrollo de este tipo deproyectos, que ahora podrían ser de precios de hasta $524,255 y en algunosmunicipios, hasta $690,000.00.
Además, al ampliarse la definición de las personaselegibles para este tipo de proyecto, a base de sus ingresos, permite alDepartamento de la Vivienda aumentar el universo de personas elegibles paraestos programas.
En esa misma fecha fue aprobada la “Ley para laPromoción de Residencias de Alto Impacto Económico” la cual establece un marcolegal especial para agilizar la inversión dirigida al desarrollo, venta yfinanciamiento de residencias de alto valor, atemperando así leyes yreglamentos promulgadas en un momento donde la situación económica era distintaen el mercado inmobiliario. Actualmente hay un movimiento de inversionistas enPuerto Rico, un mercado laboral cambiante que incluye el trabajo a distancia yel aumento en la capacidad adquisitiva de residentes de la isla y extranjeros.
El marco jurídico existente basado en la Ley 130del 3 de junio de 1967 conocida como “Ley de la Oficina del Oficial deConstrucción, adscrita al Departamento de Asuntos del Consumidor” regula los contratosde construcción de viviendas protegiendo así los compradores de viviendas depracticas indeseables en el negocio de la construcción. Este marco legal no necesariamente va acorde conel tipo de proyecto de construcción residencial actual dirigido a un mercadodistinto donde hay compradores con un alto poder adquisitivo y capacidadfinanciera que no son los que necesariamente el DACO estaba llamado a proteger.
La ley va enfocada al que promocione, diseñe,venda y construya proyectos de vivienda que el precio de venta al primeradquirente exceda el limite de precios fijados por la FHA según el municipio.Todo lo que no ese comprendido en esta ley seguirá siendo regido por la Ley 130del 1967, según enmendada. Con este cambio, quedan fuera de la jurisdicciónregulatoria de la Ley 130 bajo DACO casas y apartamentos cuyos precios excedan$524,255 en muchos municipios y $690,000 en otros.
El desarrollador debe obtener una licencia delDACO y podrá revocar la misma incurrir en acciones u omisiones descritas en laley. En la evaluación para otorgar la licencia puede exigir como condición paraproteger el interés de los Compradores una fianza de fidelidad sobre lascuentas depositada en cuentas de reserva o deposito. Se firmará un Contrato deCuentas de Deposito Especial con instituciones financieras u cooperativistas enPuerto Rico, antes de cualquier contrato de reservación o compraventa loscuales no deben estar en contravención con la Ley. La innovación más grande quetrae el estatuto es que permite al Urbanizador el uso de los depósitosobtenidos y acordados en los contratos antes mencionados para gastosrelacionados al desarrollo del proyecto exclusivamente, esto luego de consignaren DACO una fianza determinada por esta agencia. La otra gran innovación que trae el estatutoes permitir la libre contratación suscrita entre las partes y pactar el foroante que cualquier controversia será dirimida en otros foros, incluyendoarbitraje
Puntualiza además que la ley no exime aestas propiedades de cumplir con la fianza o seguro de garantía de gastos de reparaciónpor Defectos de Construcción. Aplicará a Residencias de Alto Impacto económicoque no hayan comenzado construcción o si han comenzado no hayan sido objeto deun contrato de opción o compraventa de la unidad de vivienda. Faculta además alDACO y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio a elaborar normas,mediante Reglamento, orden administrativa o instrucciones las solicitudes.
En fin, con estos dos estatutos sepromueve mayor actividad en el sector de la construcción de vivienda que portanto tiempo se ha encontrado rezagado.
El Lcdo, Cristian Bernaschina Bobadilla esmiembro de Martínez Álvarez, Menéndez Cortada & Lefranc Romero, PSC. Cuentacon más de 30 años de experiencia en derecho de construcción, desarrollo debienes raíces residenciales y comerciales, fusiones y adquisiciones y derechotributario y exenciones contributivas. El Lcdo, Bernaschina dirige el Departamentode Derecho Corporativo del Bufete y representa principalmente a contristas,desarrolladores y suplidores, así como fondos de capital privado. Info: cbernaschina@martilaw.com.
La Lcda. Myrnamar Colón Miranda esa asociadade Martínez Álvarez Menéndez Cortada & Lefranc Romero, PSC, y abogada y notariodel Departamento de Notaría y Derecho Inmobiliario del Bufete. Cuenta conexperiencia en derecho de seguros de título habiendo laborado anteriormente enuna de las principales agencias de seguro de título en Puerto Rico. Info: mcolon@martilaw.com
