Dada la realidad del mercado de vivienda, el aumento de costos de materiales de construcción, altas tasas de intereses, inflación, arbitrios de construcción, el IVU, la aplicación de nuevos aranceles y los costos gubernamentales aplicados ala construcción, el pasado 2 de julio de 2025 se aprobó la Ley número 100, para enmendar y actualizar varias disposiciones de la Ley número 47 del 26 de junio de 1987 conocida como "Ley de Coparticipación del Sector Público y Privado para la Nueva Operación de Vivienda", mejor conocida como la Ley de Vivienda de Interés Social.
Con esta iniciativa se persigue que más familias tengan acceso a una vivienda asequible, agrupándose en una sola categoría las unidades de intereses social y de clase media definida ahora como Vivienda de Alto Impacto Social, Económico y para la Re-Población de Puerto Rico, que en caso de venta serán las unidades con un precio de venta máximo que no exceda el límite de precio, según fijado por la Federal Housing Administration (FHA)según el municipio donde ubique la misma.
También define familias o personas de clase media o de ingresos bajos o moderados, que no posean una vivienda propia y los ingresos anuales no excedan lo establecido por los programas de interés social y lo determinado por el reglamento conforme a la Ley. Tanto los límites en ingresos como los costos máximos de estas viviendas podrán ser establecidos y luego revisados anualmente por el secretario del Departamento de la Vivienda. Este Departamento podrá conceder dispensas ordinarias de hasta un veinticinco por ciento para ajustar el precio de venta máximo, acreditando los fundamentos específicos y objetivos que justifiquen esa variación, estas especificaciones deben establecerse por reglamento.
Al ampliar el precio de la vivienda que se considera de Alto Impacto Social por encima de los limites antes existentes(aproximadamente $145,000) se atempera a la realidad del mercado actual de manera que se pueda construir con incentivos para el desarrollo de este tipo de proyectos, que ahora podrían ser de precios de hasta $524,255 y en algunos municipios, hasta $690,000.00.
Además, al ampliarse la definición de las personas elegibles para este tipo de proyecto, a base de sus ingresos, permite alDepartamento de la Vivienda aumentar el universo de personas elegibles para estos programas.
En esa misma fecha fue aprobada la “Ley para laPromoción de Residencias de Alto Impacto Económico” la cual establece un marco legal especial para agilizar la inversión dirigida al desarrollo, venta y financiamiento de residencias de alto valor, atemperando así leyes y reglamentos promulgadas en un momento donde la situación económica era distinta en el mercado inmobiliario. Actualmente, hay un movimiento de inversionistas en Puerto Rico, un mercado laboral cambiante que incluye el trabajo a distancia y el aumento en la capacidad adquisitiva de residentes de la isla y extranjeros.
El marco jurídico existente basado en la Ley 130 del 3 de junio de 1967 conocida como “Ley de la Oficina del Oficial deConstrucción, adscrita al Departamento de Asuntos del Consumidor” regula los contratos de construcción de viviendas protegiendo así los compradores de viviendas de practicas indeseables en el negocio de la construcción. Este marco legal no necesariamente va acorde con el tipo de proyecto de construcción residencial actual dirigido a un mercado distinto donde hay compradores con un alto poder adquisitivo y capacidad financiera que no son los que necesariamente el DACO estaba llamado a proteger.
La ley va enfocada al que promocione, diseñe, venda y construya proyectos de vivienda que el precio de venta al primer adquirente exceda el limite de precios fijados por la FHA según el municipio.Todo lo que no ese comprendido en esta ley seguirá siendo regido por la Ley 130del 1967, según enmendada. Con este cambio, quedan fuera de la jurisdicción regulatoria de la Ley 130 bajo DACO casas y apartamentos cuyos precios excedan $524,255 en muchos municipios y $690,000 en otros.
El desarrollador debe obtener una licencia del DACO y podrá revocar la misma incurrir en acciones u omisiones descritas en la ley. En la evaluación para otorgar la licencia puede exigir como condición para proteger el interés de los Compradores una fianza de fidelidad sobre las cuentas depositada en cuentas de reserva o deposito. Se firmará un Contrato de Cuentas de Deposito Especial con instituciones financieras u cooperativistas enPuerto Rico, antes de cualquier contrato de reservación o compraventa los cuales no deben estar en contravención con la Ley. La innovación más grande que trae el estatuto es que permite al Urbanizador el uso de los depósitos obtenidos y acordados en los contratos antes mencionados para gastos relacionados al desarrollo del proyecto exclusivamente, esto luego de consignaren DACO una fianza determinada por esta agencia. La otra gran innovación que trae el estatuto es permitir la libre contratación suscrita entre las partes y pactar el foro ante que cualquier controversia será dirimida en otros foros, incluyendo arbitraje.
Puntualiza además que la ley no exime a estas propiedades de cumplir con la fianza o seguro de garantía de gastos de reparación por Defectos de Construcción. Aplicará a Residencias de Alto Impacto económico que no hayan comenzado construcción o si han comenzado no hayan sido objeto de un contrato de opción o compraventa de la unidad de vivienda. Faculta además al DACO y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio a elaborar normas, mediante Reglamento, orden administrativa o instrucciones las solicitudes.
En fin, con estos dos estatutos se promueve mayor actividad en el sector de la construcción de vivienda que por tanto tiempo se ha encontrado rezagado.
El Lcdo, Cristian Bernaschina Bobadilla es miembro de Martínez Álvarez, Menéndez Cortada & Lefranc Romero, PSC. Cuenta con más de 30 años de experiencia en derecho de construcción, desarrollo de bienes raíces residenciales y comerciales, fusiones y adquisiciones y derecho tributario y exenciones contributivas. El Lcdo, Bernaschina dirige el Departamento de Derecho Corporativo del Bufete y representa principalmente a contratistas,desarrolladores y suplidores, así como fondos de capital privado. Info: cbernaschina@martilaw.com.
La Lcda. Myrnamar Colón Miranda esa asociada de Martínez Álvarez Menéndez Cortada & Lefranc Romero, PSC, y abogada y notario del Departamento de Notaría y Derecho Inmobiliario del Bufete. Cuenta con experiencia en derecho de seguros de título habiendo laborado anteriormente en una de las principales agencias de seguro de título en Puerto Rico. Info: mcolon@martilaw.com
