CON UN CONCEPTO BIEN PENSADO Y COMPROBADO, LA FIRMA MCCORMACK BARON SALAZAR APUESTA A LA REVITALIZACIÓN URBANA PARA EL AVANCE DE NUESTRAS COMUNIDADES.
Con sede en St. Louis, Missouri, justo en el centro de los Estados Unidos continentales, McCormack Baron Salazar (MBS) se ha establecido como una de las firmas lideres en el desarrollo y administración de comunidades urbanas económicamente integradas. Desde sus inicios, en 1973, MBS se estableció con una visión clara, y afín a los valores y a la misión de sus fundadores, identificada con el acrónimo MOSAIC en inglés –– Mindful, Opportunity-Centered, Socially Responsible, Authentic, Innovative, Collaborative (consciente, centrado en la oportunidad, socialmente responsable, auténtico, innovador y colaborativo). Desde entonces, y por 50– años, su compromiso de innovar a través del desarrollo comunitario y la revitalización urbana, mediante el concepto de comunidades de ingresos mixtos, MBS ha construido 228 proyectos de transformación de vivienda de gran escala, incluyendo 45– comunidades bajo los programas HOPE VI y Choice Neighborhoods del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés). Estos totalizan 25,289– unidades, 1.6 millones de pies cuadrados de espacio comercial, y una inversión de sobre $5,200 millones en desarrollos de alta calidad, para familias, personas mayores, veteranos y otros grupos en diversos segmentos económicos.
Mas allá de impactar comunidades de ingresos mixtos, MBS ha velado por las necesidades de la gente, fomentando y mejorando su bienestar y calidad de vida. Su presencia en la isla, desde 2015, no es la excepción, y es que proyectos como Renaissance Square en Hato Rey, Bayshore Villas en Puerta de Tierra – ambos en San Juan – Villas at Emerald Vista y Senior Residences at Emerald Vista en Caguas, han creado hogares donde la gente se siente confiada, cómoda, y feliz. Los arquitectos Antonio L. Gárate-Fernández, vicepresidente y director de desarrollo, y Luis R. Mattei-Lozano, gerente de proyectos, y Tony Salazar, socio y director de MBS, nos hablan de los inicios de la firma, los desafíos que han enfrentado, y su futuro en la isla.
Desde los inicios de su carrera, como abogado, Richard D. Baron estuvo motivado a cambiar las disparidades en la desigualdad de vivienda, y en proveer más oportunidades a familias desventajadas, de escasos recursos. En 1973, junto a su socio, el líder laboral y constructor de viviendas Terry McCormack, fundaron McCormack Baron & Associates (actualmente, McCormack Baron Salazar), con la visión de crear comunidades prosperas de ingresos mixtos, que a la vez contribuyan a la economía local. “Desde entonces, la vivienda asequible, de alta calidad, ha sido clave para transformar comunidades en centros urbanos deteriorados tras décadas de abandono y falta de inversión”, puntualizó Gárate.
Posteriormente, Baron, también fue pionero al crear, en 1978, Urban Strategies, Inc. (USI) , una entidad sin fines de lucro que brinda servicios a las comunidades. “Durante la pandemia del COVID-19, USI fue clave para ayudar a la gente, a nuestros residentes, en especial a los ancianos, y a los que se vieron afectados por la falta de trabajo, a orientarlos sobre las ayudas disponibles”, sostiene Mattei-Lozano. “Invertir en las personas es indispensable, y proveer servicios sociales a nuestros residentes, es importante para la vitalidad de nuestras comunidades”, asevera Gárate.
“MBS ha tenido un impacto significativo para muchas comunidades en los Estados Unidos, en las Islas Vírgenes, y ahora en Puerto Rico. MBS se creó con la visión de transformar comunidades de ingresos mixtos, de alta calidad, lo cual ha hecho durante toda su trayectoria. Ya para los 90’, MBS inicia las conversaciones con HUD para proponerles y presentarles el concepto de comunidades de ingresos mixtos, lo que varios años después resulto en el programa HOPE VI, donde MBS desarrolla los primeros proyectos piloto. Con el pasar del tiempo, esto evoluciona y se crea el programa Choice Neighborhoods, donde MBS es precursor en desarrollar los primeros proyectos, y los continúa haciendo hoy día. McCormack Baron Salazar no solo desarrolla estas comunidades, también las opera y mantiene”, afirma Gárate.
Por su parte, Mattei-Lozano señala que “en nuestros desarrollos podemos palpar claramente nuestra visión y misión, en reconstruir sitios deteriorados y segregados, y convertirlos en comunidades abiertas y seguras. Ejemplo de esto lo vemos en Puerta de Tierra (Bayshore Villas), frente a Bahía Urbana; donde el proyecto además de dar continuidad a la trama urbana, los residentes y visitantes del área contribuyen al desarrollo de la economía local”. De igual forma, Gárate destaca que en nuestros proyectos: las comunidades se unifican; se eliminan barreras; los diseños se atemperan a los planes maestros de las zonas y al contexto urbano – a una escala humana; las calles se reconectan; las viviendas dan el frente al espacio público, pero a su vez, manteniendo un acceso privado; el entorno físico se diseña para promover la prevención de crímenes; se cumplen con los códigos de construcción vigentes; se crean comunidades resilientes – resistentes a huracanes y terremotos – comunidades sostenibles siguiendo los parámetros de diseños verdes que además incluyen parámetros de eficiencia energética y conservación de agua, la calidad interior ambiental, la ventilación cruzada, la operación sostenible; viviendas y entornos accesibles; entre otros conceptos que promueven viviendas seguras y duraderas.
A su vez, Salazar explica, en sus inicios, este tipo de desarrollo se dio como una respuesta a la necesidad imperante de revitalizar sectores en decadencia en los centros urbanos del país, y replantear el acceso a la vivienda, e iguales oportunidades de desarrollo socioeconómico para los segmentos poblacionales desventajados que ocupaban esos entornos. Las comunidades urbanas enfrentaron una catástrofe socioeconómica que enterraba las oportunidades de una mejor calidad de vida para sus residentes. Ante este panorama, MBS se dio a la tarea de buscar una solución viable para que las personas con medios económicos no abandonaran la ciudad para mudarse a los suburbios y que quienes se quedaban en las comunidades porque no tenían los medios para mudarse, tuvieran acceso a viviendas dignas, y a comunidades que les ofrecieran la oportunidad de progresar. Fue en este contexto, en que la firma dio paso a una idea de desarrollo que consistía en crear comunidades de ingresos mixtos.
“[Analizamos] cómo crear viviendas y comunidades para que las personas no tuvieran que mudarse a los suburbios, que hubiera un desarrollo de un vecindario de calidad en el que pudieran mudarse, comparable a lo que estaba sucediendo en los suburbios y en el mercado, pero también nos aseguramos de tener viviendas de calidad disponibles para que las personas de bajos a moderados recursos permanecieran en ese vecindario”, expuso Salazar, al comentar que “la idea de este tipo de desarrollo es exitosa porque crea comunidades donde los residentes comparte un mismo conjunto de valores”.
“Así fue como creamos la comunidad de ingresos mixtos. Entonces, las personas ya no tenían que mudarse a los suburbios; capturamos algunos de esos ingresos, y, al mismo tiempo, nos aseguramos de construir viviendas de calidad para las personas de bajos ingresos que estaban allí, porque todos compartían los mismos valores”, aseguró Salazar. “Queríamos crear una comunidad de viviendas para muchos tipos de personas, de tantos ingresos como fuera posible, pero con valores y un sentido de pertenencia y propósito que les permitiera progresar a todos”, apuntó. Para el 1996, MBS desarrolló Centennial Place, el primer proyecto piloto del programa HOPE VI, en Atlanta, Georgia.
Hoy, el concepto sigue siendo el mismo y continúa adaptándose a las necesidades de cada mercado, convirtiendo a MBS en un valioso aliado del gobierno federal, y los gobiernos estatales y municipales, los comerciantes y los diversos integrantes de las comunidades a las que apoya.
“Lo que está pasando hoy es que, generaciones después, la gente está regresando a las ciudades y a esos vecindarios urbanos que sus padres y abuelos abandonaron, y ahora están expulsando a las personas de bajos ingresos [que viven allí], quienes ahora tienen que conducir hasta los suburbios para encontrar una vivienda de precio asequible”, destacó Salazar, quien expuso que el reto actual consiste en “cómo hacer suficientes viviendas de ingresos mixtos para asegurarnos de que las personas no sean expulsadas de sus vecindarios y darles la bienvenida a las personas que regresan con su inversión”.
“Entonces, el modelo de ingresos mixtos funciona en ambos sentidos. Y ¿cómo hemos trabajado durante los últimos 50- años para estabilizar los vecindarios? Manteniendo los valores de la comunidad, y creando un entorno en el que todos puedan prosperar”, dijo Salazar, quien opinó que, si bien los desafíos son similares en el sentido de que existe una presión para trasladar a las poblaciones fuera de sus comunidades, tomando en consideración parámetros como sus ingresos, el modelo de ingresos mixtos permite crear oportunidades de vivienda para múltiples generaciones.
De este modo, no es extraño ver que sus desarrollos de vivienda cohabiten adultos mayores, así como nuevas parejas con niños, personas de ingresos altos y personas de ingresos moderados o bajos, o que haya unidades de alquiler y también para la venta. “[Se trata de] crear múltiples tipos de viviendas y oportunidades, además de asegurarse de que haya algo de venta minorista para las pequeñas empresas”. Igualmente, exaltó que MBS no solo trabaja con los gobiernos estatales y HUD para dar vida a este concepto, sino también con los diferentes componentes sociales de la comunidad para que todos puedan interactuar y tener éxito. Esto incluye escuelas y agencias de servicios sociales hasta organizaciones de servicios a la niñez como Boys and Girls Clubs o YMCA, entre otras. “Porque todo eso es lo que crea una comunidad saludable. Una vez que tienes muchas de esas cosas básicas en su lugar, la gente quiere vivir allí, así que es un gran compromiso”, asintió.
Es esa visión clara y afincada en un compromiso firme de crear comunidades resilientes, de cara al futuro, la que la firma ha puesto en práctica en Puerto Rico, como parte de una estrategia cuyos frutos ya se pueden ver.
De lo que atrajo a MBS a este mercado, Gárate acota que fueron “las necesidades de la isla”, mientras que Mattei-Lozano añade que también lo fue “la diversidad en nuestra cultura, nuestra gente. Nuestros proyectos integran una amplia gama de personas de diversos trasfondos, de ingresos bajos a moderados y mercado privado. No hay razón por la que no podamos tener esa fusión para vivir.” Por su parte, Gárate destaco que no existe ningún tipo de distinción entre los programas de subsidios o mercado privado; todos los apartamentos y amenidades tienen el mismo estándar de diseño, de un desarrollo de valor de mercado (“market-rate”), sin sacrificar la calidad.
En el 2014, el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico comenzó a buscar un nuevo modelo de desarrollo para brindar vivienda a las familias más necesitadas de la isla. “En ese momento, al recibir la Solicitud de Propuestas (RFP, por sus siglas en inglés) MBS ya tenía una amplia experiencia y prestigio”, enfatizo Salazar.
Así, se unió al esfuerzo para explorar escenarios de ingresos y financiamiento mixtos para revitalizar tres-comunidades en la isla: el antiguo residencial Puerta de Tierra, localizado a pasos del Viejo San Juan, hoy Bayshore Villas; el antiguo residencial Las Gladiolas, localizado en el corazón de la Milla de Oro, en Hato Rey, hoy Renaissance Square; y el antiguo residencial José Gautier Benítez, localizado en el Barrio Turabo, en Caguas, hoy Villas at Emerald Vista y Senior Residences at Emerald Vista.
Según sostuvo Salazar, la selección de MBS se dio luego de sostener múltiples conversaciones, explicar el concepto de vivienda de ingresos mixtos y las consabidas averiguaciones de parte del Departamento de la Vivienda. “Hicieron su asignación y encontraron que éramos buenos socios, y nos seleccionaron para los tres- proyectos… así fue como llegamos a la hermosa isla de Puerto Rico”, agregó, para explicar que este tipo de proyectos “es solo uno de los componentes de nuestro negocio, pero es el que mayor impacto tiene en las ciudades y las áreas que desarrollamos. Usamos nuestros desarrollos como plataforma para cambiar a comunidades, que impactan a la ciudad, para mejorar la vida de las personas. Nuestros proyectos establecen el estándar para el desarrollo [que ocurre] a su alrededor, y, como resultado, lo que sucede, poco a poco, es que la inversión atrae más inversión”, estimó Salazar.
Al destacar que la experiencia de MBS ha sido similar a las que han tenido en otros proyectos a través de la nación, detalló que requirió de una dinámica abierta con el gobierno para aclarar dudas sobre el modelo del concepto de vivienda de ingreso mixto. “Tuvimos todas esas discusiones [sobre costos y si podíamos] gastar menos para poder construir más. Y llevó mucho tiempo llegar a un acuerdo sobre el enfoque, la filosofía y la estrategia para seguir adelante, e implementar esto”, recordó Salazar, quien indicó que, antes de tomar una decisión, representantes del gobierno de Puerto Rico visitaron otros desarrollos de McCormack Baron Salazar “y confiaron en nosotros”.
“Como resultado de unir fuerzas, y ser socios, hicimos que esto sucediera; no fuimos solo nosotros, fue en asociación con el Departamento de Vivienda de Puerto Rico”, afirmó al mencionar que las conversaciones incluyeron a sectores relevantes de las comunidades, y contó con el apoyo de arquitectos, ingenieros y contratistas locales para su ejecución.
Para Salazar, el pueblo puertorriqueño es muy resiliente. “Pueden soportar huracanes, recesiones económicas… Han resistido todo tipo de situaciones que hubieran arrastrado a muchos países bajo el agua, pero, aun así, están allí, y quieren estar allí. Tienen una cultura hermosa y todas estas cosas conforman un entorno en el que la gente quiere estar”, afirmó Salazar, quien es fiel creyente de que las manifestaciones artísticas de cualquier tipo sumadas a la estructura de las comunidades de este tipo aseguran que prosperen por su singularidad.
De esta manera, siguen replicando Choice Neighborhoods por todo Estados Unidos bajo un mismo concepto, pero con características propias que las definen y diferencian según el entorno en el que se desarrollan.
Algo que ha destacado a McCormack Baron Salazar en la isla, es la contratación de gente local. Tanto el equipo de desarrollo y de administración de las propiedades son todos de Puerto Rico, al igual que sus consultores y suplidores. “MBS confía en nuestro talento, saben que la isla cuenta con profesionales de alto calibre”, enfatiza Mattei-Lozano.
Siendo socio de la firma Álvarez-Díaz & Villalón (AD&V), Gárate inicia la relación con MBS como arquitecto, en el 2015. Cinco años después, fue nombrado vicepresidente y director de desarrollo, transición que catalogó como una “fácil ya que ambas firmas comparten los mismos valores, y los proyectos que iba a estar desarrollando, los había diseñado con la firma, y son unos que lo apasiona, y han inspirado desde su incepción por su impacto comunitario.
Por su parte, Mattei-Lozano comienza su relación con la firma para esos mismos años, donde trabajó con el gobierno en el desarrollo e implementación de la política pública a seguir, para la transformación de comunidades deterioradas, y trazar la estrategia de reposicionamiento de la vivienda asequible en Puerto Rico. Seis años más tarde, Mattei-Lozano es nombrado gerente de proyectos de MBS.
Al momento, MBS cuenta con dos-proyectos terminados, Renaissance Square (2018) en Hato Rey, Bayshore Villas (2019) en Puerta de Tierra; mientras que Villas at Emerald Vista (2021-2023) se encuentra parcialmente terminado, y Senior Residences at Emerald Vista (2023) en proceso de completarse. Estos últimos dos- están localizados en Caguas, y se espera que ambos estén completados a finales del 2023. Por su parte, Gárate asevera, que los proyectos cuentan con áreas comerciales, Renaissance Square tiene el supermercado Centro Ahorros, y se está trabajando con el mismo modelo de supermercado para Bayshore Villas. Por otro lado, Senior Residences at Emerald Vista contará con el Club de Oro, que es un centro de cuido para envejecientes.
Estos proyectos de financiamiento mixto son de carácter público-privado a largo plazo, donde MBS está asociado con el Departamento de la Vivienda y la Administración de Vivienda Pública (AVP), en colaboración con la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), HUD, el Municipio Autónomo de San Juan, y el Municipio Autónomo de Caguas, respectivamente. La inversión privada es vital para que estos desarrollos sean posibles, afirmo Gárate.
Los proyectos en Caguas son los primeros desarrollos multifamiliares en utilizar los fondos de la Subvención en bloque para el desarrollo comunitario para la recuperación de desastres (CDBG-DR, por sus siglas en inglés). “Con el paso de los huracanes Irma y María, los costos de construcción aumentaron y, por consiguiente, se tuvieron que solicitar fondos adicionales. Esto, a su vez requirió cambios en el diseño de los proyectos, ya que los códigos vigentes no eran los mismos. En el 2019 se tuvieron que rediseñar los planos, donde además se aumentó la disponibilidad de unidades accesibles para personas discapacitadas de un 5 a un 12%”, revela Gárate. A su vez, Mattei-Lozano destaca que las revisiones al diseño fueron en base a los requisitos establecidos por CDBG-DR, bajo el programa de brecha de CDBG-DR de los créditos contributivos de vivienda por ingresos bajos (“CDBG-DR Gap to LIHTC Program”). Otro de los grandes desafíos que ha tenido MBS en estos proyectos, fue la pandemia del COVID-19. “Esta causó que los proyectos se extendieran. Llevamos casi cuatro- años en construcción, y continuar con el desarrollo no ha sido fácil. Estamos orgullosos de lo que se ha logrado. Al momento, ya se han entregado tres- fases de Villas at Emerald Vista a 134- familias. La cuarta- fase se estará entregando a 27- familias adicionales en verano de este año. Mientras, entre julio y agosto se espera entregar las primeras fases de la égida, para culminar a finales del otoño. En la vida tenemos muchos desafíos, pero es como tu logras trabajar con ellos, y los sobrepasas”, dice con entusiasmo Gárate.
Por otro lado, Mattei-Lozano indica que entre los grandes retos que han enfrentado, ha sido la escasez de empleados. “No hay mano de obra, no hay obreros. Muchos se han ido en busca de mejores oportunidades salariales, y de calidad de vida. Hemos perdido mucho talento diestro. Aunque sea difícil de creer, por ejemplo, otro evento que nos afecto fue la guerra en Ucrania, ya que, la materia prima para el pigmento del color de la loseta de piso se hacía en este país. Y, por último, la huelga que hubo hace un tiempo en los puertos. Eso produjo que se perdieron los contendores que traían las especies para el landscaping; murieron las plantas”.
El Arq. Gárate puntualiza que estos proyectos son a largo plazo, porque, aunque se finalice la construcción, nosotros los operamos por mucho tiempo, por lo menos por 30- años. Sin embargo, destacamos que estamos trabajando con otros proyectos nuevos en San Juan, Caguas, Guaynabo, Fajardo y diferentes partes de la zona oeste y sur de la isla... “Nuestra preferencia es trabajar en centros urbanos, en áreas que tengan necesidades y que estén cerca de la transportación pública, lugares de trabajo; cerca de servicios y de corredores comerciales, escuelas, farmacias, médicos, entre otros. Estamos evaluando posibles fuentes de fondos, en colaboración con nuestros socios; organizaciones sin fines de lucro, entidades gubernamentales, y las comunidades. Nuestro interés es quedarnos en la isla, y seguir trabajando con este tipo de proyecto. De igual forma, queremos promover el modelo de proyecto bajo el programa Choice Neighborhoods”, comenta Gárate. Estos proyectos consisten en transformar vivienda asequible y pública deteriorada, para convertirlos en proyectos de ingresos y usos mixtos, con un mayor impacto regional, al también extender estos esfuerzos para atender otros aspectos socioeconómicos. “McCormack Baron Salazar fue pionero con este modelo de proyecto, al igual que lo fue con el programa HOPE VI”, agrega Mattei-Lozano.
McCormack Baron Salazar cuenta con amplia experiencia en Puerto Rico, y está altamente cualificado para desarrollar proyectos de ingresos mixtos de mayor envergadura que pueden hacer una diferencia en nuestro pueblo, y así evitar la segregación, la desigualdad y la concentración de pobreza. Transformando comunidades donde personas de diferentes trasfondos socioeconómicos pueden elegir vivir, por las oportunidades que representa y donde puedan prosperar. Sin duda, MBS impacta dondequiera que está presente. “Su modelo reconecta la comunidad con la ciudad y espero que sirva de ejemplo para que otros desarrolladores logren lo mismo. Estamos creando comunidades con hogares sostenibles, resilientes y seguros con un concepto holístico. A mayor escala queremos desarrollar comunidades donde tengas la oportunidad de rentar una vivienda, pero también puedas tener la oportunidad de quedarte en la misma zona, y seguir invirtiendo en la comunidad. Queremos que se beneficie toda la comunidad y que las personas prosperen”, asevera Gárate. “Es bonito ver cómo los residentes llegan y se apropian del espacio, de su hogar. Cuidan la comunidad, y la hacen suya”, expresa Mattei-Lozano.
Siempre es grato ver cuando reconocen lo que está bien hecho, y ese es el caso de Adrianne Todman, subsecretaria de HUD quien ha visitado en varias ocasiones las comunidades de MBS, y expresó en su última visita a Villas at Emerald Vista que “esto es lo que significa trabajar en armonía para asegurarse de que habrá resultados. Anhelo ver otros proyectos como este en la isla, ayudando personas con sus viviendas e infraestructuras”. De igual forma, en su visita a Renaissance Square dijo que “estaba complacida, que las unidades de vivienda, y el área comercial son ejemplos de cómo HUD apoya la vivienda y el desarrollo económico de Puerto Rico”.
Para el Arq. Gárate el éxito está en “llegar al corazón de las personas y hacer lo que te gusta. Entiendo que el éxito de McCormack Baron Salazar se basa en haber seguido su misión y mantenerse fiel y firme a su visión sin darse por vencidos”. Para Mattei-Lozano, el éxito también abarca “la colaboración y comunicación entre las partes involucradas, para el bienestar de los residentes en nuestras comunidades”.
Por su parte, Salazar finaliza diciendo “solo quiero enviar un mensaje a la gente de Puerto Rico, en particular a la comunidad de desarrolladores, y es que tenemos que ser optimistas sobre lo que estamos tratando de lograr. No pierdan la esperanza porque [a pesar del caos], hay oportunidad para construir y reconstruir mejores vecindarios y ciudades, y es la comunidad de desarrolladores la que tiene que dar siempre ese primer paso”.
La evolución de MBS durante estos 50- años, Gárate la describe en varias palabras: “transformación, vitalidad, hogar y empatía”. “También autenticidad”, concluye Mattei-Lozano.
