VRM Companies comparte su visión de desarrollo en los mercados donde hace negocios.
VRM Companies, empresa puertorriqueña con 45 años en el mercado de Puerto Rico, ha diversificado no solo los mercados, sino el tipo de desarrollo que lleva a cabo en los mismos. Desde hace más de 12 años, la empresa lleva a cabo trabajos de desarrollo en el mercado de República Dominicana y la Florida. Para conocer su visión y trabajo en diversos mercados, Conversamos con tres socios de la empresa.
En República Dominicana hay demanda de vivienda en todos los sectores, desde vivienda asequible hasta de lujo. Sin embargo, se estima que en el sector de vivienda de bajo costo y/o asequible hay un déficit acumulado (necesidad de vivienda no atendida) de sobre 1,200,000 viviendas y que, debido al crecimiento económico en República Dominicana, anualmente se crea una necesidad de entre 50,000 a 60,000 adicionales.
En VRM estudiamos cada mercado en el que participamos y si bien nuestra estrategia incluye integrar “mejores prácticas” en términos de planificación, conceptualización de proyectos, ejecución del desarrollo, etc., también reconocemos que nuestros desarrollos se deben adaptar a las necesidades, los gustos y las realidades de cada mercado.
Por ejemplo, en República Dominicana el gobierno ha adoptado como una de sus principales políticas públicas promover el desarrollo de proyectos de vivienda asequible y se ha enfocado en facilitar que estos desarrollos sean viables. Algunas de las estrategias que el gobierno ha implementado y que han sido exitosas son la agilización del proceso de permisos, la reducción de impuestos gubernamentales a proyectos de vivienda, la revisión anual automática del tope de precio máximo de la vivienda asequible, ayuda a compradores de vivienda asequible a través un bono que devuelve a los compradores el producto del impuesto sobre la venta de resulta de la construcción de la vivienda (IVU), exoneración de impuestos a financiamientos hipotecarios a el sector de viviendas asequibles, etc. Esto ha resultado en la construcción y venta de aproximadamente 15,000 unidades de viviendas asequibles al año en República Dominicana hoy en día. VRM vio favorable este ambiente de desarrollo y decidimos participar del mismo integrando a los proyectos de vivienda asequible diseños urbanísticos y de desarrollo innovadores no previamente utilizados en República Dominicana.
El gobierno de República Dominicana promueve y facilita el desarrollo de vivienda, permitiendo el uso de los depósitos de los clientes en la construcción de la obra. Esto reduce en gran medida la necesidad de capital y viabiliza el desarrollo de proyectos tanto de casas, como lo son edificios tipo high-rise y comunidades de vivienda asequible. De hecho, en la capital y sus alrededores, la gran mayoría de los proyectos son de Mid-Rises o High-Rises. VRM participa en ambos tipos de desarrollo actualmente en República Dominicana.
Participar de cualquier mercado “nuevo” trae los retos de conocer las leyes, reglamentos, particularidades del mercado, idiosincrasia de negocio, etc. Con tiempo, esfuerzo (y un poco de paciencia) estos retos se van sobrepasando. Actualmente, los retos mayores en República Dominicana son relacionados al aumento de costos de construcción. Sin embargo, estos son notablemente menos severos que en Puerto Rico, en parte porque hay un ecosistema abundante de servicios a la construcción y de mano de obra.
Actualmente estamos en “pre-desarrollo” de un centro comercial de aprox. 180,000p2 en una zona donde la población ha crecido muchísimo en los últimos 7 años, y en la cual hemos estado desarrollando vivienda. República Dominicana tiene un historial de crecimiento económico estable durante los pasados 20 años. Además, las políticas públicas y acciones de los gobiernos recientes y el actual apuntan a que seguirán muy enfocados en el desarrollo económico y la estabilidad financiera y política del país, con la visión de mejorar la calidad de vida de los dominicanos.
Como inversionistas nos da confianza para seguir participando en el desarrollo de República Dominicana. Con eso en mente, nos mantendremos enfocados también en participar en la construcción de vivienda; reciente comenzamos en sociedad con grupos locales, un desarrollo de vivienda asequible a largo plazo, con sobre 1,500 unidades planificadas en fases de aproximadamente 300 unidades cada una.
Siempre estamos pendientes a nuevas oportunidades como a los nuevos retos que vengan por delante. Habiendo dicho eso, vemos grandes posibilidades en República Dominicana y seguimos enfocados en mantener nuestra participación en ese mercado a nivel de vivienda y otro tipo de desarrollos, como el comercial.
El aumento poblacional en Florida, primordialmente debido al Covid y a los impuestos estatales, ha ocasionado que los precios, tanto en el mercado de alquiler como en el de compra, se hayan disparado. El mayor reto actualmente es proveer viviendas que sean asequibles para la clase media. El aumento en las tasas de interés ha agravado el mercado de bienes raíces, y el alquiler parece ser la mejor opción para las personas en Florida.
Actualmente, VRM está desarrollando alquileres multifamiliares en el noroeste de Orlando. Este es un área en desarrollo, con excelente acceso a los centros de negocios de la región a través de autopistas; los precios de alquiler que ofrecemos en este mercado son accesibles para individuos y familias de clase media.
VRM en Florida se está enfocando en comunidades de alquiler de lujo, de primera clase. El proyecto típico es de aproximadamente 300 unidades, entre 10-12 edificios, que a su vez son edificios de tres pisos estilo jardín. Las comunidades proveen comodidades fantásticas, incluyendo casa club entre 6,000-8,000 pies cuadrados con gimnasio, piscinas estilo resort, y gazebo con facilidades de cocina y áreas de congregación.
Al igual que en otros mercados, hay que ajustarse a la realidad individual. En Florida, los principales retos son los costos de comprar terrenos y los de construcción.
En VRM, hemos asegurado terrenos para desarrollos multifamiliares en el mercado de Orlando, lo cual nos ha dado inventario de proyectos para los próximos 4 a 6 años. Además, estamos evaluando activamente otras oportunidades en el mercado de Florida Central.
Nos hemos centrado en un enfoque multifamiliar desde hace varios años en el mercado de Florida. Nuestro enfoque sigue siendo el mismo, solo que ahora nos debemos ajustar a las condiciones del mercado actual, especialmente a los costos de construcción y de financiación. Los préstamos de construcción a corto plazo se han vuelto bastante más caros debido a las tasas de interés a corto plazo y a que, dados los costos y los nuevos riesgos, los bancos ahora son más precavidos. La financiación permanente a largo plazo también ha sido afectada por los costos altos, algo que a su vez afecta el rendimiento en propiedades de alquiler; este tipo de financiación está ante obstáculos muy similares a los que afrentan los préstamos de construcción.
En el mercado de Puerto Rico, la necesidad primordial es de vivienda asequible para familias de bajos recursos y de clase media, sumada a la necesidad de vivienda segura de personas cuyos hogares fueron afectados o están susceptibles a daños de fenómenos naturales. No obstante, hay una demanda importante también para familias locales de clase media alta y alta que es importante atender, pues muchas familias que no alcanzan en la isla sus anhelos de calidad de vida a veces optan por emigrar.
VRM ha construido y vendido más de 3,000 unidades de vivienda de interés social en la isla en los pasados 15 años. Todas esas viviendas se vendieron a precios por debajo de $150,000. La inflación externa e interna complica mucho el panorama, ya que las alzas en costos apuntan a que producir esa calidad de vivienda social, nos obliga a precios que excederán los $200,000. VRM seguirá haciendo lo posible por atender ese mercado, pero mientras los ingresos de las familias no permitan alcanzar viviendas a los costos actuales, es vital que el gobierno cubra esa brecha con programas que ayuden a las familias de clase baja y media a adquirir su hogar, a la vez que apoyo en reducirle a la industria de costos impuestos.
En Puerto Rico tradicionalmente nos hemos enfocado en comunidades planificadas de viviendas por entender que es el segmento con mayor demanda. Mientras, en República Dominicana nos enfocamos en comunidades multifamiliares y condominios para la venta, y en Florida nos hemos enfocado en comunidades multifamiliares de renta.
No descartamos construir en la isla en estos últimos formatos, particularmente proyectos de renta, pero el marco legislativo debe mejorarse, en particular las leyes de desahucio y su aplicación en los tribunales.
Hoy en día el reto es ser desarrollador. Quedan pocas empresas que se mantuvieron activas construyendo viviendas en los pasados 15 años, post la crisis financiera. Aún para los que hemos estado activos, conseguir recursos humanos; sub-contratistas y empleados es muy complejo. Cuando consigues, el costo de ese recurso humano, sumado a las alzas en costos de materiales y alzas en costo de intereses de los préstamos del proyecto, los precios de la vivienda nueva se ven afectados. Encimado a las alzas en costos, el costo de intereses afecta directamente el poder adquisitivo de nuestros clientes. Por tanto, sin miedo a equivocarme, el mayor reto es asequibilidad.
Esta realidad explica por qué tan solo se producen aproximadamente 1,500 unidades al año. Gracias a que hay tan poca oferta, aunque compleja de producir, los que estamos en posición de producirla tenemos un mercado saludable dado que la demanda es mayor a la oferta.
Actualmente seguimos enfocado en vivienda para todas las clases sociales y prevemos que en la próxima década seguirá habiendo demanda para todo tipo de precio. Consideramos que la población envejeciente requiere de más productos a tono con sus necesidades, expectativas y ofrecimientos en otros mercados. Esta es un área en la cual VRM está contemplando y deseosa de incursionar.
Creo que nuestra visión y enfoque no ha variado mucho históricamente, nos gusta participar de los mercados donde vemos mayor profundidad y donde sentimos que tenemos la habilidad de ejecutar proyectos con eficiencia, y mitigando, dentro de lo posible, los riesgos. La visión no ha cambiado, lo que ha cambiado han sido los mercados y los retos de la industria.
