De la mano de los socios de la Asociación de Constructores de Puerto Rico, se establecen las bases para una construcción amigable y resiliente
La industria de la construcción se coloca como uno de los pilares fundamentales de cualquier economía, desempeñando un papel crucial en el desarrollo urbano y la generación de empleo. En Puerto Rico no es diferente a otras regiones y, sin duda, el impacto de este sector es tan significativo que deja una huella sustancial en todos los renglones que inciden en la vida de los puertorriqueños, pues, a través de esta, se establecen las bases de la sociedad y se garantiza una economía sustentable.
A continuación, Agustín Rojo, presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR); Pinsy Rivera Ortiz, managing partner de Empresas Rivera Siaca, Inc. y vicepresidenta de la ACPR; y Rafael E. Rojo, presidente de VRM Companies y miembro de la Junta de directores de la ACPR, analizan la situación de la construcción de viviendas en la isla y sus propuestas para incentivar su revitalización.
Según reza el informe Proyecciones macroeconómicas a corto plazo, años fiscales 2023 y 2024, de la Junta de Planificación de Puerto Rico (JP), “la construcción es vital para el crecimiento económico, por su alto efecto multiplicador, el cual impacta de forma simultánea entre los diferentes sectores económicos de un país”.
De acuerdo con esta publicación, que utiliza como una de sus variables la inversión en la construcción nueva realizada por las empresas privadas y el gobierno estatal y municipal, el crecimiento de esta variable en la isla surge, en parte, como efecto de “la reconstrucción del país tanto de edificaciones físicas como del sistema eléctrico”. No obstante, en su resumen ejecutivo, donde compara la inversión total del 2023 con la del año anterior, señala que la construcción de vivienda privada disminuyó 4.7 %.
De hecho, los datos más recientes de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), citados por Agustín Rojo, estiman que, actualmente, en Puerto Rico se construyen apenas unas 600 viviendas al año –50 viviendas nuevas al mes–, lo que representa una merma significativa al desarrollo histórico de este segmento, que, en años más recientes, se colocaba en más de 1,000 viviendas nuevas al año y que, entre los años 2000 y 2008, superaba las 14,000 unidades de vivienda anuales.
Asimismo, los datos de la OCIF revelaron que el precio promedio de vivienda nueva superó los $312,000 para el 2023, mientras que, del total de residencias financiadas ese año, solo 785 unidades fueron identificadas como nuevas.
Varios factores inciden en este panorama y, mientras que algunos son el resultado de las fuerzas de oferta y demanda de los mercados globales, desastres naturales o causados por el hombre y las pandemias, otros son el saldo de años de implementación de políticas públicas inconsistentes con la realidad socioeconómica y las necesidades de Puerto Rico y su población.
“Estamos en un momento crítico porque, desde hace 25 años, se ha ido implementando política pública que, más allá de promover la construcción formal y legal, lo que ha hecho es incrementar la construcción ilegal, mediante la implementación de un sistema de permisos y una política pública ultra restrictiva”, precisó Rojo, al agregar que la situación que estamos viviendo acarrea dos asuntos muy perjudiciales: “uno, que haya niveles históricamente bajos de construcción de vivienda nueva, por lo que no podemos cumplir con la demanda que hay en Puerto Rico y, por otro lado, que, al sistema no promover que nosotros [los miembros de la industria] cumplamos con esa demanda, se fomenta la [construcción de] vivienda informal e ilegal”.
Sobre este particular, el presidente de la ACPR, quien también es managing partner de VRM Companies, recalcó que esto ha provocado que, aproximadamente, entre 55% y un 60 % de la vivienda total en la isla sea informal, con los riesgos de seguridad que esto conlleva.
“Es vivienda que, lamentablemente, no cumple con los códigos ni cuenta con los permisos [necesarios] y no se construyó con los controles de mitigación de ambiente que se les requiere a las construcciones legales”, expuso como ejemplo. “Como ciudadanos, tenemos que evaluar si lo que queremos es continuar haciendo cada vez más restrictivo y difícil construir proyectos planificados”, cuestionó, mientras aludió que estos aportan a la economía y a la resiliencia de la isla.
“Queremos una construcción formal que cumpla con todos los requisitos ambientales y que provea la calidad de vida que nuestro mercado está buscando, particularmente nuestros jóvenes profesionales”, dijo el presidente, quien recalcó que los permisos no son solo un tema técnico que impacta a la industria de la construcción y a otras industrias, sino que también afectan el desarrollo económico y social de Puerto Rico. “Es un tema de visión; es identificar cómo queremos que nuestro país progrese”, afirmó el Presidente de la ACPR.
Por su lado, Rafael Rojo, pasado presidente y miembro de la Junta de Directores de la ACPR, fue enfático al comentar que, si bien el tema de los permisos ha sido una constante en la industria, otro aspecto relevante es el sistema de planificación y el Plan de Uso de Terrenos que acarrea con unos costos agregados que han ido en aumento y que dificultan, aún más, la construcción de viviendas en la isla.
“Llevamos años hablando de la burocracia, la sobrerregulación y la sobre fiscalización que atrasan el proceso [de construcción] innecesariamente… y todo eso tiene un costo”, contextualizó el CEO de VRM Companies, quien llamó la atención a que entre un 25 y un 30 % de los costos de construcción se atribuyen a imposiciones gubernamentales como arbitrios y patentes estatales y municipales.
“Lo triste es que, donde está la oportunidad de reducir los costos [de construcción], no se está atendiendo”, lamentó, al mencionar que la imposición de estos cargos gubernamentales ha contribuido significativamente a la merma y asequibilidad de desarrollos residenciales.
“Cada vez son más cargos, con distintos nombres- aranceles, estampillas, arbitrios, patente, exacciones, etc., al final del día, son costos adicionales que afectan la productividad y encarecen el producto. Hay que reducirlos para poder hacer la vivienda más costo efectiva”, precisó.
“Volvemos al tema de visión, pues son costos gubernamentales directos, que han limitado grandemente lo que se puede hacer en Puerto Rico”, reiteró por su parte, el presidente de la ACPR. A esto se añaden inversiones requeridas a los desarrolladores para realizar mejoras a la infraestructura, lo que encarece más las obras.
¿Quién puede pagar ese incremento? Aquellos segmentos de la población que tienen los medios económicos para hacerlo, lo que, en parte, explica por qué se percibe que hay más desarrollos en segmentos de vivienda de mayor costo. Sin duda, la reducción de este porcentaje pudiera ser muy beneficioso para poder atender la necesidad de vivienda asequible a nuestra ciudadanía y redundaría en más ingresos para los municipios a largo plazo mediante el pago de arbitrios de construcción y pago de CRIM.
“Por ejemplo, si a una unidad de $300,000, que hoy día estamos construyendo con mucho esfuerzo, nos redujeran ese 25% o 30%, podríamos estar ofreciendo productos que ronden casi entre los $210,000 o $225,000; la diferencia en asequibilidad para nuestra población es enorme”, afirmó Agustín Rojo.
Ciertamente, la carga impositiva a la industria de la construcción impone unas limitaciones para todos los sectores, pero es más impactante para las denominadas viviendas asequibles.
“Es importante que entendamos que las viviendas de interés social, la vivienda asequible, atienden al sector de lo que se conoce como ‘low income housing’ o ‘moderate income housing” explicó, de su lado, Pinsy Rivera Ortiz, directora de las Empresas Rivera Siaca Inc., al destacar que este tipo de vivienda tiene la particularidad de contar con unos precios fijos, a diferencia de la vivienda de mercado, en la que los precios pueden variar. Este señalamiento es especialmente importante debido a que, con el estado actual de la industria y los elementos que afectan sus costos, realizar proyectos de vivienda asequible se hace más oneroso.
“Cuando entras en un proyecto de interés social, tus precios de venta están preestablecidos. Entonces, es un desafío cuando hay tantas cosas que no podemos controlar como los precios de los materiales, las negociaciones con los subcontratistas y los arbitrios que se pagan por adelantado al gobierno municipal”, expresó Rivera Ortiz, quien señaló, que, hace unos años, los topes en los precios de venta de la vivienda asequible se estimaban entre $110,000 y $145,000 y que, en la actualidad, se consideran entre $180,000 y $220,000, montos que no reflejan el efecto multiplicador de la inflación y que, de acuerdo con los entrevistados, podrían inflar los costos a más de $300,000.
“A mí, personalmente, ese mercado me gusta muchísimo, [pues brinda] la satisfacción de poder entregarle una vivienda a una familia que, probablemente, nunca ha tenido un sentido de pertenencia. Es algo hermoso, pero, los números tienen que cuadrar”, dijo Rivera Ortiz. Agregó que el aumento de los intereses bancarios, que han tenido un incremento sostenido que, en algunos casos, sobrepasa el 7 %, también ha afectado a la industria, aumentando el costo para los desarrolladores y para el comprador final.
Mientras tanto, Rafael Rojo destacó la importancia que este segmento de vivienda en su compañía, a la que catalogó, como la que, probablemente, más viviendas de interés social ha construido en Puerto Rico en los pasados 20 años, alcanzando unas 3,000 unidades.
Sin embargo, aunque por las circunstancias del mercado, “en los últimos cinco años, no hemos construido viviendas de interés social; nos encanta el segmento y nos enorgullece poder atender a ese sector de la población, pero, como empresa cuyo enfoque había sido siempre atender el mercado de vivienda de interés social y de clase media, no estamos pudiendo hacer eso ahora y es bien frustrante”, sentenció.
En el 2015, la Junta de Planificación aprobó el Plan de Uso de Terrenos para Puerto Rico (PUT), descrito como “un instrumento de planificación que rige a nivel macro la política pública sobre el uso de los terrenos en Puerto Rico, su desarrollo y conservación en un término de 10 años”. No obstante, a juicio de Rafael Rojo, dejando fuera los terrenos con valor ecológico y con potencial real para agricultura, según está estructurado, este plan limita el desarrollo de terrenos aptos para la construcción, disminuyendo desproporcionadamente el espacio disponible para la construcción de nuevas viviendas en comunidades planificadas.
Según explicó, el PUT, solamente destina un 1% de suelos urbanizables -o terrenos vacantes que están calificados como urbanizables- para desarrollo en toda la isla.
“El 60 % de los terrenos tiene calificación de Suelo Rustíco Especialmente Protegido y aunque no es imposible recalificarlos, es cuesta arriba, costoso y el tiempo requerido es oneroso. No estoy pretendiendo impactar reservas naturales, áreas de arrecife u otras áreas que deben ser protegidas; hay terrenos que son perfectamente lógicos y sensato que se deberían proteger y conservar, pero, continuamente, estamos buscando propiedades y encontramos terrenos saludables para el desarrollo, que están baldíos y vacantes, y no hay una razón para que no se puedan desarrollar”, opinó.
“Esa es la camisa de fuerza más grande que tiene esta industria en este momento”, dijo, al mencionar que, en 500 años de civilización, tan solo el 17 % de los suelos en Puerto Rico están urbanizados. “El restante está vacante, o sea, no tiene ningún tipo de impacto. Se habla de que Puerto Rico está lleno de cemento, pero eso no es verdad. Si sales del área metropolitana, te das cuenta de que el 83% de la isla no ha no ha sido impactado por la construcción. Peor aún, dentro de ese 17%, más de la mitad son impactos de construcciones informales”, detalló.
“¿Debemos castigar, penalizar, dificultar el desarrollo nuevo porque hay un argumento, que se ha hecho a través de los años, de que es malo para el ambiente? Entonces, terminamos promoviendo una construcción informal e ilegal; promoviendo la falta de prosperidad, y de desarrollo económico y social, y eso no debería ser”, recalcó, por su parte Agustín Rojo. “Está comprobado que los proyectos planificados son los que menos impacto ambiental tienen particularmente cuando los comparas con el impacto ambiental que tienen las construcciones informales que suelen no estar conectada a sistemas de descarga sanitario, entre otros temas nocivos para le ambiente. argumentó.
De otra parte, llamó la atención al planteamiento que algunos sectores promueven que, cuando hablamos de la necesidad de vivienda, en lugar de construir vivienda nueva, se restauren las viviendas abandonadas, las cuales, de acuerdo con el Centro de Estudios sobre asuntos de Puerto Rico de la Universidad de Nueva York, se estiman en 300,000, a través de toda la isla.
Aunque, ciertamente, esto representa una oportunidad, esta acción tiene sus propios retos. “Definitivamente, hay espacio para eso y se debe perseguir, pero pensar que esa es la solución, cuando el 70% de la vivienda en Puerto Rico tiene más de 45 años de construida”, no representa una realidad que atienda las aspiraciones del joven profesional y productivo que está buscando un hogar que le brinde a su familia calidad de vida y tiene el poder adquisitivo para conseguirlo, argumentó, por su parte Rafael Rojo.
A pesar de los desafíos evidentes, el grupo de entrevistados continúa firme en su defensa de la industria de la construcción y la necesidad de derribar los escollos que detienen su desarrollo. Al mismo tiempo, y en la medida de sus capacidades y objetivos, permanecen en una industria que se esfuerza por crear comunidades modernas con características que están atrayendo a un nuevo perfil de compradores, que tiene como meta tener una mejor calidad de vida y que también reconoce el valor de las viviendas asequibles para un gran segmento de nuestra población en necesidad.
“Desde mi perspectiva, noté un cambio gigante luego de la pandemia, en que el joven profesional está buscando una vivienda más allá de las cuatro paredes; quiere entrar en una comunidad moderna con control de acceso, amenidades y seguridad para convivir dentro de un ambiente más seguro”, explicó Rafael Rojo, que, al realizar encuestas entre sus compradores, notó que los valores que buscaban consistentemente eran, primero la seguridad, segundo las amenidades y, en tercer lugar, el diseño de la vivienda.
Las comunidades dentro de comunidades también presentan un gran atractivo y crean cohesión social en los proyectos actuales, pues presentan una mezcla diversa de personas que conviven en un ambiente seguro y con reglas de convivencia que abonan a una mejor calidad de vida. En la actualidad, las comunidades que se construyen en Puerto Rico priorizan la calidad de vida, las amenidades, la seguridad y resiliencia.
En términos de la vivienda de interés social, Rivera Ortiz detalló que el perfil del comprador incluye a muchas madres solteras con hijos, por lo que este tipo de proyectos juega un rol esencial para avanzar el bienestar de las familias y, por ende, el de Puerto Rico.
“Es fundamental que podamos proveer vivienda asequible al pueblo, pues un techo seguro es una de las necesidades básicas más importantes del ser humano. Es un privilegio poderlo hacer organizadamente. Esta es una oportunidad de formalizar la vivienda, porque, muchas construcciones informales son de personas de bajos recursos”, dijo, al mencionar que, en la actualidad, realiza un proyecto de 92 unidades en este segmento en el municipio de Vega Baja.
Aunque, para el presidente de la ACPR, el ecosistema actual de la construcción ha venido reduciéndose por los pasados 15 o 20 años por diversas razones, la meta y lo que se está viendo en años recientes es que el sector de construcción pueda florecer nuevamente, dándole seguridad al desarrollo económico sostenible de Puerto Rico una vez los fondes federales de reconstrucción comiencen a reducirse.
“Hay retos que vamos a ir solucionando, por ejemplo, la mano de obra. Hemos buscado alternativas y seguimos haciéndolo. Es una realidad que, en Puerto Rico, casi un 57 % de la población no está en el sector formal del trabajo y ahí hay una gran oportunidad para nosotros, en el sector privado de la construcción, atraer a familias que quieran echar hacia adelante”. Otros retos requerirán un mayor nivel de compromiso de parte del sector gubernamental para buscar soluciones viables a los asuntos discutidos.
Otro reto es el tema de la permisología, hay que reducir la burocracia para hacer viable la construcción. A tales fines, la ACPR trabaja con el gobierno y con organizaciones del sector privado para presentar sus propuestas de manera que el sistema de permisos pueda ser más ágil y eficiente.
En cualquiera de los casos, el presidente de la ACPR estima que, tomando como punto de partida la perspectiva histórica de la industria en la isla, y buscando soluciones que se puedan controlar a nivel local, “se pueden construir entre 3,000 y 5,000 unidades al año, si logramos hacerlas a precios asequibles”.
“Esto va a ayudar, uno, a no solo a atender el mercado y la necesidad actual, sino también a promover que jóvenes profesionales se mantengan en la isla y que puedan acceder a una vivienda y al estilo de vida que están buscando; y, dos, a atraer a personas que se han ido de Puerto Rico para que regresen. Creo que, a través de la vivienda, tenemos una gran oportunidad como sociedad”, finalizó diciendo Rojo.
